İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir? İskansız Daire Almanın Riskleri ve Kontrol Listesi

Yeni bir daire bakarken ya da kendi evinizi yaptırırken sık duyduğunuz kelimelerden biri "iskan"dır. "İskanı var mı?" sorusu basit görünür, ama cevabı dairenin elektrik, su ve tapu durumunu doğrudan etkiler. Bu yazıda iskanın ne olduğunu, kimin verdiğini, iskansız bir dairede hangi sorunların çıkabileceğini ve alırken neleri kontrol etmeniz gerektiğini kanun maddelerine dayanarak anlatıyoruz.

Not: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir. Somut bir alım, satım veya sözleşme için mutlaka bir avukata ya da ilgili belediyenin imar birimine danışın.

İskan (Yapı Kullanma İzni) Nedir?

Halk arasında "iskan" denen belgenin resmi adı yapı kullanma izin belgesidir. Dayanağı 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesidir. Kanuna göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılabilecek bölümleri tamamlandığında ise bu bölümlerin kullanılabilmesi için izin alınması zorunludur.

İzin verilmeden önce idare şunu tespit eder:

• Yapının ruhsat ve eklerine (onaylı projelere) uygun olup olmadığı,
• Kullanılmasında fen bakımından bir sakınca olup olmadığı.

Kısacası iskan, "Bu bina onaylı projesine uygun yapıldı ve oturulabilir" diyen resmi belgedir. Kanunun 31. maddesi ayrıca inşaatın bitiş gününü, kullanma izninin verildiği tarih olarak kabul eder. Yani hukuken bina iskan alındığı gün "bitmiş" sayılır.

Yapı ruhsatı ile iskan arasındaki fark

• Yapı ruhsatı (İmar Kanunu m.21-22): İnşaata başlamadan önce alınır. Projelerin imar planına ve mevzuata uygun olduğunu gösterir.
• Yapı kullanma izni (m.30): İnşaat bittikten sonra alınır. Binanın o ruhsata ve projelere uygun yapıldığını gösterir.

Ruhsatı olan her binanın iskanı olmayabilir. İnşaat sırasında projeden sapıldıysa, örneğin fazladan kat, kapatılan balkon ya da değişen bölümler varsa iskan alınamayabilir.

İskanı Kim Verir? Başvuru Nasıl Yapılır?

İmar Kanunu m.30'a göre izni, inşaat ruhsatını veren idare verir. Belediye ve mücavir alan sınırları içinde bu idare belediye, dışında valiliktir (Kanun m.5'teki "ilgili idare" tanımı).

• Başvuru mal sahibi tarafından yapılır.
• Kanun, idarenin başvuruyu makul bir süre içinde sonuçlandırmasını öngörür; süre ve sonuçları dosyanıza göre değişebileceği için belediyenize ve bir hukukçuya danışın. Bu hükmün sizin dosyanızda nasıl uygulanacağını mutlaka belediyeye ve bir hukukçuya sorun.
• Fenni mesuller, denetimle ilgili raporları idareye vermek ve yapı kullanma izin belgesini imzalamak zorundadır (m.28).
• Otopark ihtiyacı olan binalarda otopark yapılmadıkça kullanma izni verilmez (m.37). Kanalizasyon bağlantısı ya da geçici fosseptik yapılmayan durumlarda da izin verilmeyebilir (m.23).

e-Devlet'te bazı belediyeler için "Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan)" başvuru hizmeti bulunuyor. İdareye göre değişir: bazı idarelerde e-Devlet üzerinden başvuru yapılabilir, çoğu zaman başvuru belediyeye yapılır. Hizmetin sizin belediyenizde olup olmadığını e-Devlet'te belediyenizin sayfasından kontrol edebilirsiniz.

Müteahhidin borcu yüzünden iskan alınamıyorsa

Uygulamada sık görülen bir durumu kanun özel olarak düzenler. Bina tamamlanmış ve tespit tutanağıyla bu belirlenmişse, iskan sadece müteahhidin yapım işlerinden doğan vergi ve SGK prim borçları nedeniyle çıkmıyorsa, müteahhit olmayan yapı sahibinin talebi üzerine idare durumu tespit ederek yapı kullanma izin belgesini verir (m.28). Ev sahiplerinin bu hakkını bilmesi önemlidir.

İskansız Dairenin Riskleri

1. Elektrik, su ve kanalizasyon aboneliği

İmar Kanunu m.31 açıkça şöyle der: Kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden yararlandırılmaz. Kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanabilir.

Bunun bir istisnası var: Kanunun geçici 11. maddesi, belirli şartlarla (yapı ruhsatı alınmış ve ruhsata göre yapılmış olmak, altyapı hizmetlerinden birinin götürüldüğünü belgelemek, fenni şartları sağlamak) iskan alınana kadar geçici su ve/veya elektrik bağlanabileceğini düzenler. Ancak kanun bunun kazanılmış hak oluşturmadığını da belirtir. Belediye talep ederse abonelik iptal edilebilir. Doğalgazın bu maddede geçici abonelik konusu olarak sayılmadığını da not edin. Doğalgaz için dağıtım şirketinizin güncel şartlarını sorun.

Pratik sonuç: İskansız dairede abonelik "geçici" olabilir ve ileride sorun çıkabilir.

2. Tapu: kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi?

Tapu kayıtlarında bu ayrım iskanla doğrudan bağlantılıdır:

• Kat irtifakı: Henüz yapılmamış veya tamamlanmamış bir bina için arsa üzerinde kurulan haktır (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.14).
• Kat mülkiyeti: Bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra kurulur. Kat Mülkiyeti Kanunu m.12/a, kat mülkiyeti için istenen belgeler arasında yapı kullanma izin belgesini açıkça sayar.

7327 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, yapı kullanma izin belgesi düzenlenen yapıların cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı kurulu taşınmaz resen kat mülkiyetine çevrilir (TKGM genelgesi). Yani iskan alındığında tapu da ona göre güncellenir. Tapusu hâlâ "kat irtifakı" görünen eski bir binada iskan alınmamış olabileceğini düşünüp ayrıca kontrol etmekte fayda var.

3. Konut kredisi ve banka değerlemesi

Bankalar konut kredisinde dairenin değerlemesini yaptırır ve ipotek kurar. İskan ve kat mülkiyeti durumu bu değerlemede dikkate alınan konular arasındadır. Bankaların bu konudaki kuralları kendi kredi politikalarına göre değişir. Biz bankaların güncel uygulamasını resmi bir kaynaktan doğrulayamadık. Kredi kullanacaksanız, iskan ve tapu durumunuzla krediye uygun olup olmadığınızı başvurmadan önce bankanıza yazılı olarak sorun.

4. İmara aykırılık, idari para cezası ve tapuya şerh

Bina projeye aykırı yapıldığı için iskan alamıyorsa, kanun ayrıca şunları öngörür:

• İmar mevzuatına aykırılık tespit edilen yapılar için bu bilgi, ilgili idarece tapunun beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Aykırılık giderilmeden bu kayıt kaldırılamaz (m.32).
• Aykırılıklar için yapı sahibine ve müteahhide idari para cezası uygulanabilir (m.42). Tutar yapının sınıfına, aykırılığın büyüklüğüne ve niteliğine göre hesaplanır. Bu yüzden burada genel bir rakam vermiyoruz.
• Aykırılık giderilmezse yıkım kararı alınabilir (m.32).

5. Satış ve kiralamada sorunlar

Yukarıdaki risklerin sonucu olarak, iskansız bir daireyi satarken alıcı kredi kullanamayabilir. Abonelik konusunda kiracıyla anlaşmazlık çıkabilir. Pazarlık da zorlaşabilir. Bu etkilerin büyüklüğü bölgeye ve aykırılığın türüne göre değişir.

6. İmar barışı (yapı kayıt belgesi) ile ilişkisi

2018'deki imar barışı düzenlemesiyle bazı aykırı yapılar için yapı kayıt belgesi verildi. Belgenin geçerliliğini e-Devlet'teki "İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması" hizmetinden kontrol edebilirsiniz. Ancak yapı kayıt belgesi yapı kullanma izin belgesiyle aynı şey değildir. Belgenin sağladığı haklar ve sınırları için ilgili mevzuatı ve belediyeyi mutlaka kontrol edin.

7. Sigorta ve DASK

Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve konut sigortasında iskanın etkisini resmi bir kaynaktan doğrulayamadık. Bu konuyu poliçe yapmadan önce sigorta şirketinize ya da acentenize sorun.

İskanlı Daire Alırken Kontrol Listesi

Satın almadan önce şunları kontrol edin:

1. Yapı kullanma izin belgesi (iskan): Belgenin kendisini isteyin. Belediyenin imar müdürlüğünden ya da e-Devlet'teki belediye hizmetlerinden doğrulayın.
2. Tapu kaydı ve takyidat: Tapu kaydını ve takyidat (şerh, beyan, ipotek, haciz) bilgisini alın. Beyanlar hanesinde imara aykırılık kaydı var mı bakın.
3. Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? Tapuda yazan türe bakın. Kat irtifakıysa nedenini sorun.
4. Yapı ruhsatı ve onaylı proje: Ruhsatın tarihi ve kapsamı nedir? Daire projedeki hâliyle mi yapılmış?
5. Projeye uygunluk: Kapatılmış balkon, eklenmiş kat, çatı arası daire, birleştirilmiş bölüm gibi değişiklikler iskanı ve tapuyu etkileyebilir.
6. Abonelikler: Mevcut elektrik ve su aboneliği kalıcı mı, geçici mi?
7. İmar barışı belgesi varsa: Yapı kayıt belgesini e-Devlet'ten doğrulayın.
8. Kredi kullanacaksanız: Bankaya ön değerleme isteyin.
9. Avukat ve uzman desteği: Belgeleri imzadan önce bir avukata inceletin.

Tapu masrafını önceden görmek için tapu harcı hesaplama sayfamızı kullanabilirsiniz.

Müteahhit Sözleşmesinde İskan Maddesi

Kendi arsanıza kat karşılığı ya da anahtar teslim bina yaptırıyorsanız, iskan sorumluluğunu sözleşmede açıkça yazdırmak sonradan yaşanacak tartışmaları azaltır. Sözleşmede şu konuların yer alması önerilir:

• İskanı kimin alacağı: Başvuru, harç ve masrafların kime ait olduğu.
• İskan teslim tarihi: Anahtar tesliminden ayrı olarak, iskanın en geç hangi tarihte alınacağı.
• Gecikme cezası: İskan zamanında alınmazsa uygulanacak cezai şart. Tutarı tarafların anlaşmasına bağlıdır. Rakamı bir hukukçuyla birlikte belirleyin.
• Projeye uygunluk taahhüdü: Müteahhidin onaylı projenin dışına çıkmayacağı ve aykırılık çıkarsa düzeltme masrafını üstleneceği.
• Vergi ve SGK borçları: Müteahhit borçları yüzünden iskanın gecikmemesi için güvence. Gerekirse İmar Kanunu m.28'deki yapı sahibi başvurusu hakkına atıf.
• Ödeme planı: Son ödemenin bir kısmını iskanın alınmasına bağlamak.

Diğer önemli maddeler için müteahhit sözleşmesinde olmazsa olmaz maddeler yazımıza bakabilirsiniz. Yapım bütçenizi önceden görmek için de maliyetev.com'da inşaat maliyetinizi ücretsiz hesaplayabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular (SSS)

İskan ile yapı kullanma izni aynı şey mi?

Evet. "İskan", 3194 sayılı İmar Kanunu m.30'da düzenlenen yapı kullanma izin belgesinin halk arasındaki adıdır.

İskan başvurusu ne kadar sürede sonuçlanır?

Kanun, idarenin başvuruyu makul bir süre içinde sonuçlandırmasını öngörür; süre ve sonuçları dosyanıza göre değişebileceği için belediyenize ve bir hukukçuya danışın. Eksik belge ya da aykırılık varsa süreç uzayabilir.

İskansız daireye elektrik ve su bağlanır mı?

Kural olarak bağlanmaz (m.31). Geçici 11. maddedeki şartlar sağlanırsa iskan alınana kadar geçici su ve/veya elektrik bağlanabilir, ama bu kazanılmış hak sayılmaz.

Müteahhit vergi borcu yüzünden iskan alamıyorsa ne yapabilirim?

Bina tamamlanmışsa ve tek engel müteahhidin vergi veya SGK prim borcuysa, müteahhit olmayan yapı sahibi idareye başvurarak iskan isteyebilir (m.28). Süreç için belediyeye ve bir avukata danışın.

Kat irtifaklı tapu, iskan alınınca ne olur?

7327 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle, iskan alınan yapılarda cins değişikliği resen yapılır ve kat irtifakı resen kat mülkiyetine çevrilir.

İmar barışı belgesi iskan yerine geçer mi?

Yapı kayıt belgesi, yapı kullanma izin belgesiyle aynı belge değildir. Hangi işlemler için yeterli olduğunu belediyenizden ve bir hukukçudan teyit edin.

Sonuç

İskan, bir dairenin onaylı projesine uygun yapıldığını ve oturulabilir olduğunu gösteren resmi belgedir. Elektrik ve su aboneliğinden tapudaki kat mülkiyetine kadar birçok konuyu etkiler. Daire alırken belgeyi mutlaka görün ve tapu kaydını kontrol edin. Ev yaptırırken de iskan tarihini ve gecikme cezasını sözleşmeye yazdırın. Bütçenizi planlamak için maliyetev.com'da m² maliyetinizi ücretsiz hesaplayın.

Bu içerik bilgilendirme amaçlıdır. Hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Kararlarınızdan önce bir avukata veya ilgili idareye danışın.

Kaynaklar

• 3194 sayılı İmar Kanunu (m.5, 21, 22, 23, 28, 30, 31, 32, 37, 42 ve geçici m.11): https://www.mevzuat.gov.tr/mevzuatmetin/1.5.3194.pdf
• 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (m.12, 14): https://www.mevzuat.gov.tr/MevzuatMetin/1.5.634.pdf
• TKGM, 7327 sayılı Kanun kapsamında resen cins değişikliği ve kat mülkiyetine geçiş genelgesi: https://cms-api.tkgm.gov.tr/media-library/3bb5c53b1741416398cb12aad1a143e4.pdf
• e-Devlet (Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı) iskan başvuru hizmeti: https://www.turkiye.gov.tr/bilim-sanayi-yap-kullanma-izin-belgesi-iskan-2297
• e-Devlet, İmar Barışı Yapı Kayıt Belgesi Doğrulaması (ÇŞİDB): https://www.turkiye.gov.tr/csb-imar-barisi-belge-dogrulama
• e-Devlet, Belediye Hizmetleri: https://turkiye.gov.tr/belediyeler