Kentsel Dönüşümde Komşu Çoğunluğu: Onay Vermeyenler İçin Süreç

"Apartmandaki çoğunluk kentsel dönüşüm istiyor ama 1-2 komşu onay vermiyor — ne yapacağız?" Bu soru, Türkiye'de kentsel dönüşüm sürecinin en sık takıldığı nokta. 2024'te yapılan 7471 sayılı Kanun değişikliği ile artık salt çoğunluk (50+1) yeterli; 1-2 inatçı malik tüm projeyi engellemiyor. Karar vermeyen maliklerin payları, açık artırma yoluyla diğer maliklere veya müteahhide devredilebiliyor.

Bu rehberde 2026 mevzuatına göre çoğunluk şartını, karara katılmayan maliklerin durumunu, hisse devri sürecini ve hak sahiplerinin tüm seçeneklerini detaylıca açıklıyoruz.

İçindekiler

• Çoğunluk Şartı Nedir? 2024 Değişikliği
• Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?
• Karara Katılmayan Maliklerin Durumu
• Açık Artırma ile Hisse Devri
• Onay Vermeyen Malik Olarak Haklarınız
• Çoğunluk Karar Toplantısı: Adımlar
• Sıkça Karşılaşılan Sorunlar
• Sıkça Sorulan Sorular

Çoğunluk Şartı Nedir? 2024 Değişikliği

Eski mevzuata göre kentsel dönüşüm kararı için 3/2 çoğunluk (üçte iki) şarttı. Yani 12 daireli bir apartmanda 8 malikin onayı gerekirdi. Bu, sürekli olarak bir-iki direnen malik nedeniyle sürecin kilitlenmesine yol açıyordu.

7471 sayılı Kanun (2024) ile bu oran salt çoğunluğa (50+1) indirildi. Yeni durumda 12 daireli apartmanda 7 malikin onayı kararı geçerli kılıyor. 100 daireli sitede 51 malik yeterli.

Değişikliğin Etkisi

• Kentsel dönüşüm sürecindeki tıkanıklıkları açtı
• 2025 başında binlerce yeni başvuru yapıldı
• Salt çoğunluk kararının ardından sürecin 6-12 ay tamamlanma şansı arttı

Çoğunluk Nasıl Hesaplanır?

Çoğunluk hesabı arsa payı üzerinden yapılır, daire sayısı üzerinden değil.

Örnek Hesap

10 daireli bir apartman:

• 8 daire: arsa payı 1/12 her biri (toplam 8/12)
• 2 daire: arsa payı 2/12 her biri (toplam 4/12)
• Genel toplam: 12/12

Salt çoğunluk için 6/12 + 1/12 = 7/12 arsa payı gerekir.

Bu durumda 8 normal dairelik malik (7/12) çoğunluğu sağlamaya yeter. Ancak büyük dairelerin sahipleri (4/12) tek başına çoğunluk sağlayamaz.

Pratik Sonuç

Daire sayısı yerine arsa payı oranı önemlidir. Büyük dairelerin malikleri kararda daha güçlü oy kullanır.

Karara Katılmayan Maliklerin Durumu

Salt çoğunluk kararı alındıktan sonra:

Adım 1: Bilgilendirme

Karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla tebligat yapılır. Tebligat içeriği:

• Kentsel dönüşüm kararının özeti
• Müteahhit ile yapılan sözleşme
• Karara katılma çağrısı
• 15 günlük itiraz süresi

Adım 2: 15 Gün İtiraz Süresi

Malikler bu sürede:

• Karara katılma: Sözleşmeyi imzalar, sürece dâhil olur
• İtiraz: Resmi itirazda bulunur (mahkeme kararı bekler)
• Sessiz kalma: Süre sonunda karar bağlayıcı hale gelir

Adım 3: Direnen Maliklere Açık Artırma

Hâlâ direnen maliklerin payları açık artırma yoluyla satılır. Bu, mahkeme nezaretinde yürütülen resmî bir süreç.

Açık Artırma ile Hisse Devri

Süreç

1. Mahkemeye başvuru: Çoğunluk maliklerin temsilcisi mahkemeye başvurur
2. Bilirkişi raporu: Hissenin adil değer tespiti bilirkişi tarafından yapılır
3. Açık artırma günü ilan edilir: Tarih ve yer netleştirilir
4. Açık artırma: Diğer malikler veya müteahhit teklif verir
5. Tahsil ve devir: En yüksek teklif kazanır; bedel direnen malike ödenir

Hisse Bedeli

Bilirkişi raporu, piyasa değeri üzerinden tespit yapar. Genelde:

• Riskli yapıda hisse: %15-25 indirimli (riskli yapı şerhi nedeniyle)
• Yıkım sonrası arsa hissesi: %5-10 indirimli (boş arsa daha kolay alım-satım)

Direnen Malikin Hakları

Açık artırma sonucunda direnen malik:

• Bedel ödemesi alır (bilirkişi tespitine göre)
• Yeni bina inşa edilirken dahil olmaz
• Eski daire/hisse haklarını kaybeder

Onay Vermeyen Malik Olarak Haklarınız

Eğer çoğunluğa katılmıyorsanız, şu haklarınız var:

Hak 1: Maddi İtiraz

Müteahhit teklifi adil değilse mahkemeye başvurabilirsiniz. Daire büyüklüğü, arsa payı, malzeme kalitesi gibi konularda uzman raporu ile itiraz edilir.

Hak 2: Müteahhit Seçimine Katılma

Salt çoğunluk müteahhit seçtikten sonra siz katılmasanız bile teklif objektif piyasa değerini yansıtmalı. Aksi halde hile iddiası ile mahkemeye başvurulabilir.

Hak 3: Ek Ödeme Talep Etme

Yeni dairenin değeri eskisinden düşükse fark tutar talep edebilirsiniz. Bu, sözleşmede "değer eşitlemesi" maddesi varsa standart uygulanır.

Hak 4: Dava Açma

Karara şekil veya esastan itirazınız varsa idare mahkemesi veya asliye hukuk mahkemesi'ne dava açabilirsiniz. Süre 1-3 yıl arasında.

Hakların Sınırı

Tüm bu haklar, çoğunluğun aldığı kararı durdurmaz. Süreç ilerler; siz de katılırsanız kazanırsınız, katılmazsanız hissenizi satmak zorunda kalırsınız.

Çoğunluk Karar Toplantısı: Adımlar

Adım 1: Toplantı İlanı

15 gün önceden tüm maliklere noter onaylı tebligat veya iadeli taahhütlü mektup ile bildirim yapılır.

Adım 2: Toplantı Gündemi

Gündem net olmalı:

• Riskli yapı tespit raporu sunumu
• Müteahhit teklifleri ve kıyaslama
• Kentsel dönüşüm kararı oylaması
• Müteahhit seçimi oylaması

Adım 3: Toplantı Yürütme

Toplantı her malikin huzurunda veya vekâletli temsilciliğinde yapılır. Karar arsa payı bazında oylanır, kararlar tutanak altına alınır.

Adım 4: Tutanak ve Noter Tasdiki

Toplantı tutanağı katılanlar tarafından imzalanır + noter tasdiki yapılır. Bu, ileride hukuki süreç için delil teşkil eder.

Adım 5: Sözleşme İmzası

Çoğunluk müteahhit sözleşmesini imzalar. Karara katılmayanlar 15 gün içinde itiraz hakkına sahip.

Maliyet Ev önerisi: Çoğunluk kararı sürecinde maliklerin maliyet ve müteahhit kıyaslama yapabilmesi için Maliyet Ev maliyet hesaplama aracını ortak bir referans noktası olarak kullanabilirsiniz. Şeffaf bütçe planı ile direnen maliklerin endişeleri de daha kolay giderilir.

Sıkça Karşılaşılan Sorunlar

Sorun 1: Bazı Maliklerin Adresi Bulunamıyor

Vefat etmiş, taşınmış veya yurt dışında olan maliklere tebligat yapılamadığında mahkeme ilanı ile süreç ilerletilir. Süre uzar (3-6 ay) ama tıkanıklık olmaz.

Sorun 2: Müteahhit Çoğunluğu "Satın Alıyor"

Bazı projelerde müteahhit, bir kısım malikin hissesini satın alarak yapay çoğunluk oluşturuyor. Bu yasaldır ancak şüphe varsa diğer maliklere yazılı bilgi verilmelidir.

Sorun 3: Karara Katılan Malik Sonradan Vazgeçiyor

Sözleşme imzalandıktan sonra cayma çok zor; noter ihtarnamesi + sözleşme şartları çerçevesinde değerlendirilir. Genelde tazminat sorumluluğu doğar.

Sorun 4: Salt Çoğunluk Sınırına Yakın Olunca Tartışma

Örn. 12 daireli binada %50,5 çoğunluk şüpheli sayılır. Mahkeme arsa paylarını tek tek inceler. Sınırda olan kararlarda bağımsız bilirkişi raporu önerilir.

Sonuç

2024 Kanun değişikliği ile kentsel dönüşümde çoğunluk eşiği çok daha makul seviyeye indi. Salt çoğunluk yeterli, direnen maliklerin payları açık artırma yoluyla devredilebilir. Bu mekanizma, 1-2 inatçı malik nedeniyle yıllarca tıkanan projelerin önünü açtı.

Maliyet Ev, çoğunluk karar sürecinde şeffaf bütçe ve müteahhit kıyaslamasıyla maliklerin ortak zeminde buluşmasını kolaylaştırır. Doğru bilgi, doğru karar — ve daha az anlaşmazlık.

Maliyet Ev ile binanızın kentsel dönüşüm planını başlatın →

İlgili Yazılar

• Kentsel Dönüşüm Nedir? 2026 Rehberi
• Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
• Hisseli Arsaya Ev Yapılır mı?
• Eski Evi Yıkıp Yeniden Yapma

Sıkça Sorulan Sorular

Salt çoğunluk daire sayısı mı, arsa payı mı?

Arsa payı. Daire sayısı belirleyici değildir. 4 büyük daireli bir binada büyük dairelerin sahipleri arsa payı çoğunluğunu sağlayabilir.

Açık artırmaya ben de teklif verebilir miyim?

Evet. Diğer malikler ve dış müteahhit dahil olmak üzere herkes teklif verebilir. En yüksek teklif kazanır.

Mahkeme süreci ne kadar sürer?

Hisse devri için açık artırma sürecinin 8-15 ay arası sürmesi yaygın. Direnen malikin itirazı varsa 2-3 yıla kadar uzayabilir.

Çoğunluk kararı nereye tescil edilir?

Tapu siciline karar tescil edilir. Yeni alıcılar/maliklerin de bu karara tabi olduğu kayıt altına alınır.

Sahte çoğunluk kararı kontrol edilir mi?

Evet. Şüphe halinde mahkeme veya bilirkişi tarafından arsa payları, imzalar, tebligat usulleri kontrol edilir. Sahte karar tespit edilirse iptal edilir + cezai süreç başlar.