Kentsel Dönüşüm Yasası 2026 Son Dakika: 7471 Sayılı Kanun Değişiklikleri
"Kentsel dönüşüm yasası son dakika" araması Türkiye'de son 3 ayda %500 arttı. Bunun nedeni net: 2024'te çıkan 7471 sayılı Kanun ile 6306 sayılı Afet Riski Kanunu köklü değişime uğradı, 2025-2026'da uygulamalar netleşti ve yeni düzenlemeler gündemde. Bu yazıda kentsel dönüşüm yasasının mevcut halini, 2024 değişikliklerini, 2026 yeni gelişmelerini ve hak sahiplerini doğrudan etkileyen maddeleri özetliyoruz.
İçindekiler
- 6306 Sayılı Kanun: Temel Çerçeve
- 7471 Sayılı Kanun: 2024 Değişiklikleri
- Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
- 2026 Son Dakika Gelişmeleri
- Hak Sahiplerine Doğrudan Etkisi
- Süreç Takvimi ve Önemli Tarihler
- Sıkça Sorulan Sorular
6306 Sayılı Kanun: Temel Çerçeve
Türkiye'de kentsel dönüşümün yasal temeli, 2012'de yürürlüğe giren 6306 sayılı "Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun"dur. Kanunun iki temel amacı:
- Deprem ve afet riskini taşıyan yapıları tespit etmek ve yenilemek
- Sağlıksız kentleşmenin oluşturduğu riskli alanları dönüştürmek
Kanun ilk çıktığında hızlı bir süreç öngörmüştü ancak pratikte yüzlerce binada %67 çoğunluk şartı, bürokratik gecikmeler ve finansman eksikliği nedeniyle süreç tıkandı. 2023 Kahramanmaraş depremleri sonrası kapsamlı bir revizyon kaçınılmaz hale geldi.
7471 Sayılı Kanun: 2024 Değişiklikleri
Temmuz 2024'te Resmi Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun, 6306'yı aşağıdaki alanlarda köklü biçimde değiştirdi:
1. Çoğunluk Şartı %67'den Salt Çoğunluğa İndi
Eski mevzuatta üçte iki (yaklaşık %67) çoğunluk gerekirken, 7471 ile bu eşik salt çoğunluğa (%50+1 arsa payı) indirildi. Pratik etki: 12 daireli bir binada artık 7 malikin onayı yeterli, eskiden 9 gerekirdi.
2. Açık Artırma ile Hisse Devri
Çoğunluk kararına katılmayan maliklerin payları, mahkeme kararıyla açık artırma yoluyla diğer maliklere veya müteahhide satılabilir hale geldi. Böylece 1-2 inatçı malik artık tüm projeyi engelleyemiyor.
3. Kentsel Dönüşüm Başkanlığı Kuruldu
Bakanlık bünyesinde ayrı bir Kentsel Dönüşüm Başkanlığı oluşturuldu. Bu birim:
- Riskli yapı tespitlerini koordine ediyor
- Finansman paketlerini yönetiyor
- Başvuruları ARAAD (AFDİS) sistemi üzerinden alıyor
- İller arasında kaynak dağılımını belirliyor
4. Tahliye Süreleri Kısaltıldı
Riskli yapı tespitinden sonraki tahliye süresi 60 günden 90 güne revize edildi (maliklere daha fazla alan tanındı) ancak mahkeme süreçlerindeki hızlanma ile tahliye işlemlerinin toplam süresi kısaldı.
5. Destekler Enflasyona Endekslendi
Kira yardımı, taşınma yardımı ve hibe miktarları her yıl Ocak ayında TÜFE bazlı güncelleniyor. Sabit kalarak değer kaybetme sorunu giderildi.
6. Arsa Satışı Yetkisi Genişledi
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, hazine arazilerini ve kamu mülklerini kentsel dönüşüm amaçlı özel sektöre proje karşılığı devredebilir hale geldi. Bu, büyük ölçekli dönüşüm projelerini hızlandıracak.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı
7471 ile kurulan bu yeni birim, bakanlık bünyesinde doğrudan Bakan'a bağlı çalışıyor. 2026 itibarıyla Başkanlığın temel işlevleri:
- ARAAD (AFDİS) sistemi: Tüm başvuru, tespit, raporlama ve ödeme takibinin yapıldığı dijital platform
- Lisanslı kuruluş yönetimi: Riskli yapı tespiti yapabilecek firmaların listesi ve denetimi
- İl Müdürlükleri koordinasyonu: Her ilde Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlükleri ile entegrasyon
- Kredi ve hibe dağılımı: Finansman paketlerinin illere göre yönetimi
Başkanlık iletişim: kdb.gov.tr resmi sitesi üzerinden veya 181 çağrı merkezi ile ulaşılabilir.
2026 Son Dakika Gelişmeleri
3 Milyon TL Kredi Paketi (Nisan 2026)
Nisan 2026'da duyurulan %0,69 faizli 3 milyon TL kredi paketi, 6 ilde uygulamaya girdi. Bu, 7471'in sağladığı Başkanlık yetkisiyle hayata geçirildi.
Süre Uzatmaları (Haziran 2026)
"Yarısı Bizden" kampanyası başlangıçta 2025 sonunda bitecekti; iki kez uzatılarak 31 Aralık 2026'ya ertelendi. Bakanlık üçüncü uzatmayı değerlendiriyor.
Riskli Alan İlanları (2026 Q1)
İstanbul Fikirtepe, Gaziosmanpaşa Sarıgöl ve İzmir Bayraklı için yeni riskli alan ilan kararnameleri yayımlandı. Bu alanlarda bireysel tespit gerekmeden toplu dönüşüm başlatılabiliyor.
Olası Yeni Düzenleme: 2026 Sonu
TBMM gündeminde 6306 sayılı Kanun'da yeni değişiklik paketi var. Önerilen düzenlemeler:
- Taşınma yardımı miktarlarının yeniden güncellenmesi
- Kiracı haklarının güçlendirilmesi
- Küçük binalarda (4 daire altı) kolaylaştırılmış süreç
Kanun henüz çıkmadı; 2026 sonunda veya 2027'de yürürlüğe girmesi bekleniyor.
Hak Sahiplerine Doğrudan Etkisi
Güncel mevzuatın pratik etkileri:
| Konu | Eski Mevzuat | 2024-2026 Sonrası |
|---|---|---|
| Karar çoğunluğu | %67 (2/3) | %50+1 (salt) |
| Direnen malik | Projeyi durdurabilir | Açık artırmayla hisse satışı |
| Kira yardımı | Sabit TL, değer kayıpları | Yıllık TÜFE güncelleme |
| Başvuru sistemi | Elle, müdürlüğe | e-Devlet / ARAAD dijital |
| Finansman | Piyasa koşulları | %0,69 faiz, 3M TL |
Süreç Takvimi ve Önemli Tarihler
- Yarısı Bizden bitiş: 31 Aralık 2026 (uzatılabilir)
- 3 Milyon TL kredi kampanyası: Belirsiz süre, yeni il eklemeleri bekleniyor
- Kira yardımı güncellemesi: Her yıl Ocak (2027 Ocak için güncelleme gelecek)
- 6306 Kanun yeni değişiklikleri: 2026 sonu / 2027 başı beklentisi
Maliyet Ev önerisi: Kanun değişiklikleri finansman koşullarını değiştirdiğinde, binanızın maliyetini ve kredi yeterliliğini yeniden değerlendirmeniz gerekebilir. Maliyet Ev hesaplama aracı ile güncel maliyeti istediğiniz zaman yeniden hesaplayabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
7471 Kanun ne zaman yürürlüğe girdi?
Temmuz 2024'te Resmi Gazete'de yayımlandı ve derhal yürürlüğe girdi. Uygulamalar kademeli olarak 2024 sonundan itibaren aktif hale geldi.
Yeni düzenleme çıkarsa mevcut başvurular etkilenir mi?
Genel kural: başvuru tarihindeki mevzuat geçerlidir. Yeni düzenleme yürürlüğe girdiğinde yeni başvurulara uygulanır; mevcut hak sahipleri eski hakları korur.
Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'na nasıl ulaşabilirim?
kdb.gov.tr üzerinden veya 181 numaralı ALO çağrı hattından ulaşabilirsiniz. e-Devlet üzerinden ARAAD sistemine de giriş yapılabilir.
Kanun kiracıları nasıl koruyor?
Kiracılar tahliye süresinde kira sözleşmelerini feshetme hakkına sahip. Tek seferlik taşınma yardımı (11.000-21.000 TL) alabilirler. Kiracı hakları için ayrıntılı rehberimizi inceleyin.
