TOKİ mi, Konut Kredisi mi, Kentsel Dönüşüm Kredisi mi? 2026 Karşılaştırması

Ev sahibi olmak istiyorsunuz ama hangi finansman yolunu seçeceksiniz? 2026 itibarıyla Türkiye'de üç ana seçenek var: TOKİ konutu, banka konut kredisi veya 3 milyon TL kentsel dönüşüm kredisi. Her birinin avantajları, dezavantajları ve uygun olduğu profil farklı. Yanlış seçim hem aylık bütçenizi, hem toplam ödemenizi ciddi etkiler.

Bu rehberde üç finansman seçeneğini maliyet, hız, koşullar ve uygunluk açısından detaylı karşılaştırıyoruz.

İçindekiler

• Üç Seçeneğin Hızlı Özeti
• Maliyet Karşılaştırması
• Hız ve Süreç Karşılaştırması
• Koşullar ve Şartlar
• Avantaj ve Dezavantaj Listesi
• Profile Göre Öneri
• Hibrit Stratejiler
• Sıkça Sorulan Sorular

Üç Seçeneğin Hızlı Özeti

Kriter	TOKİ Konutu	Konut Kredisi	Kentsel Dönüşüm Kredisi
Faiz oranı	TÜFE endeksli	%2,49 aylık	%0,69 aylık
Peşinat	%10	%25-40	Yok
Vade	240 ay	60-180 ay	180 ay
Tapu zamanı	Teslim sonrası	Hemen	Yıkım+inşaat sonrası
Konut tipi	Yeni, TOKİ projesi	Her tür	Yıkılıp yenilenen bina
Kullanım alanı	Sadece TOKİ konutu	Esnek	Sadece kentsel dönüşüm
Uygunluk	Daha önce konut sahibi olmama	Kredi notu yeterli	Riskli yapı sahipliği

Maliyet Karşılaştırması

Tek bir konut bedeli üzerinden (1.5 milyon TL) üç seçeneğin maliyetlerini karşılaştıralım:

Senaryo: 1.500.000 TL Konut Bedeli

#### Seçenek 1: TOKİ

• Peşinat (%10): 150.000 TL
• Kalan: 1.350.000 TL
• Vade: 240 ay
• İlk ay taksit: ~9.000 TL (TÜFE endeksli, artar)
• 5 yıl sonra taksit: ~22.000 TL (varsayım: yıllık %20 TÜFE)
• Toplam tahmini ödeme: ~4.5 milyon TL (20 yılda)

#### Seçenek 2: Konut Kredisi (%2,49, 120 ay)

• Peşinat (%30): 450.000 TL
• Kalan: 1.050.000 TL kredi
• Aylık taksit: ~27.585 TL (sabit)
• Toplam ödeme (120 ay): 3.310.200 TL
• Toplam (peşinat + kredi): 3.760.200 TL

#### Seçenek 3: Kentsel Dönüşüm Kredisi (%0,69, 180 ay)

• Peşinat: Yok
• Kredi tutarı: 1.500.000 TL (max 3M)
• 1 yıl ödemesiz
• 13. aydan itibaren taksit: ~13.500 TL
• Toplam ödeme: ~2.430.000 TL

Sonuç: Kentsel dönüşüm kredisi en düşük toplam maliyet sunuyor; TOKİ ikinci; konut kredisi en pahalı.

Maliyet Ev önerisi: Kentsel dönüşüm kredisi sadece riskli yapı sahipleri içindir. Riskli yapınız varsa bu seçenek diğerlerinden katlanarak daha avantajlı. Maliyet Ev hesaplama aracı ile binanızın kentsel dönüşüm maliyetini öğrenin.

Hız ve Süreç Karşılaştırması

TOKİ Süreci

• Başvuru: 1 gün (şubede)
• Onay: Aynı gün (kurasız sistemde)
• Konut teslimi: 1-12 ay (mevcut konut) veya 12-36 ay (yapım aşamasında)

Konut Kredisi Süreci

• Başvuru: 1-3 gün
• Onay + ekspertiz: 3-7 iş günü
• Tapu devri: 1-3 hafta
• Toplam: 2-4 hafta

Kentsel Dönüşüm Kredisi Süreci

• Risk tespiti: 15-30 gün
• Çoğunluk kararı + sözleşme: 1-3 ay
• Kredi başvuru + onay: 1-2 ay
• Yıkım + inşaat: 12-24 ay
• Toplam: 18-30 ay

Sonuç: En hızlı konut kredisi, en yavaş kentsel dönüşüm.

Koşullar ve Şartlar

TOKİ İçin

✅ T.C. vatandaşı ✅ 18 yaş üstü ✅ Daha önce TOKİ konutu almamış ✅ Eş ve kendi adına başka konutu olmamak ❌ Gelir üst sınırı (bazı projelerde)

Konut Kredisi İçin

✅ Kredi notu 1500+ ✅ Aylık gelir ≥ taksitin 2 katı ✅ Kredi geçmişi temiz (zaman aşımına uğramamış borç yok) ❌ Yaş 18-70 aralığı ❌ İpotek izni veren konut

Kentsel Dönüşüm Kredisi İçin

✅ Riskli yapı tespiti (6306 sayılı kanun) ✅ Tapu sahibi olmak ✅ Müteahhit sözleşmesi ✅ Yapı ruhsatı ❌ İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa, Tekirdağ'da olmak

Avantaj ve Dezavantaj Listesi

TOKİ

✅ Düşük peşinat (%10) ✅ Çok düşük aylık taksit (piyasanın 1/3'ü) ✅ Devlet güvencesi ❌ Tapu teslim sonrası ❌ Konut seçim sınırı ❌ TÜFE endeksli (enflasyon yüksek olduğunda taksit hızla artar)

Konut Kredisi

✅ Hızlı (2-4 hafta) ✅ Her tür konut alabilirsiniz ✅ Tapu hemen sizin ❌ En yüksek aylık taksit ❌ Yüksek peşinat (%25-40) ❌ Toplam faiz yükü ciddi

Kentsel Dönüşüm Kredisi

✅ En düşük faiz (%0,69) ✅ 1 yıl ödemesiz dönem ✅ Peşinat yok ❌ Sadece kentsel dönüşüm için ❌ Uzun süreç (18-30 ay) ❌ Tapu yıkım+inşaat sonrası

Profile Göre Öneri

Düşük-Orta Gelirli, İlk Ev

→ TOKİ — Aylık taksit en düşük, peşinat makul

Yüksek Gelirli, Hızlı Konut

→ Konut Kredisi — Hızlı, esnek, premium konutlar

Eski Bina Sahibi (İstanbul/Marmara/İzmir)

→ Kentsel Dönüşüm Kredisi — En avantajlı finansman + yeni bina

Yatırımcı

→ Konut Kredisi — Hızlı sahiplenme, kira getirisi başlatma

Memur / Emekli

→ TOKİ — Devlet garantisi + maaş bordrosu uyumu

Asgari Ücretli

→ TOKİ — Konut kredisi onayı zor; sosyal konut alternatifi

Hibrit Stratejiler

Strateji 1: TOKİ + Yan Birikim

TOKİ taksitleri düşük; aradaki farkı (örn. piyasa kredisi 26K vs TOKİ 9K = 17K/ay fark) birikim hesabında değerlendirin. 240 ay sonra hem ev hem ek birikim.

Strateji 2: Konut Kredisi + Erken Kapama

Konut kredisi alıp tapuyu hemen alın. 5-7 yıl içinde erken kapama yapın; toplam faiz yükünü %40-50 azaltın.

Strateji 3: Kentsel Dönüşüm + Yarısı Bizden (İstanbul)

Eski binanız İstanbul'daysa, hem 3M kredi hem Yarısı Bizden hibesinin (875K) kombinasyonu mümkün olabilir; net maliyet çok düşük.

Sonuç

Üç finansman seçeneğinin kazananı yok — her biri farklı profil için ideal:

• TOKİ: Düşük gelir, ilk ev, sabırlı bekleyiş
• Konut Kredisi: Hızlı satın alma, yüksek gelir, esneklik
• Kentsel Dönüşüm Kredisi: Eski bina sahibi, en düşük maliyet

Kendi durumunuza göre 2-3 senaryoyu Maliyet Ev hesaplama aracı ile yan yana karşılaştırın; en avantajlı yolu seçin.

Maliyet Ev ile finansman seçeneklerinizi karşılaştırın →

İlgili Yazılar

• Konut Kredisi Faiz Tablosu Haziran 2026
• TOKİ 20 Bin Kurasız Konut 2026
• 3M TL Kredi: 196 Bin Başvuru
• Ev Yaptırmak mı Hazır Almak mı?

Sıkça Sorulan Sorular

TOKİ ile konut kredisini birleştirmek mümkün mü?

Hayır. TOKİ kendi finansman sistemini uygular; başka kredi ile karıştırılamaz. Ancak peşinatı banka ihtiyaç kredisi ile karşılayabilirsiniz (riskli).

Kentsel dönüşüm kredisi tüm illerde geçerli mi?

Hayır. Şu an sadece İstanbul, İzmir, Kocaeli, Sakarya, Manisa ve Tekirdağ kapsamında. Diğer iller için standart kentsel dönüşüm finansmanı geçerli.

Konut kredisinde en iyi banka hangisi?

Faiz olarak Ziraat (%2,49). Ama her başvuranın kredi notu ve müşterilik geçmişine göre farklı bankalar daha cazip teklif verebilir. 3 banka teklif almak şart.

TOKİ'de daire değişikliği yapabilir miyim?

Genelde hayır. Tahsis edilen konut sabittir. Beğenmediyseniz hak sahipliğinden vazgeçmek tek yol.

Kentsel dönüşüm kredisi reddedilirse?

Reddedilme nadirdir ama kredibilite veya gelir kriteri eksikse olabilir. Bu durumda ortak başvuru (eş, çocuk) ile yeniden başvuru mümkün.